Respuesta directa
Al vender parte de una vivienda heredada pagas dos impuestos: el IRPF por la ganancia patrimonial (la diferencia entre el valor que declaraste en el Impuesto de Sucesiones y el precio de venta de tu cuota, gravada al 19 %-30 % en la base del ahorro) y la plusvalía municipal, en la proporción de tu porcentaje. El ITP lo paga el comprador, no tú. Si vendes por debajo del valor declarado en la herencia no hay ganancia y no tributas en IRPF, aunque sigues obligado a declararlo.
Cuando decides vender tu parte de una vivienda heredada, la duda que aparece justo después de la legal es la fiscal: cuánto de ese dinero acabará en manos de Hacienda y del ayuntamiento. La respuesta es más sencilla de lo que parece, porque vender un porcentaje funciona igual que vender un inmueble completo, solo que todo se calcula en proporción a tu cuota.
¿Qué impuestos se pagan y en qué momento?
Conviene separar bien las fases, porque muchos herederos mezclan impuestos que no tienen nada que ver entre sí:
- Al heredar: Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones y plusvalía municipal por la transmisión hereditaria.
- Al vender tu cuota: IRPF por la ganancia patrimonial y plusvalía municipal por el periodo en que has sido titular.
- Para el comprador: Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, que no te corresponde pagar a ti.
¿Cuánto pagas de IRPF al vender tu porcentaje?
En tu declaración de la renta del año siguiente a la venta tendrás que declarar la ganancia patrimonial, que es la diferencia entre el valor de transmisión y el valor de adquisición de tu cuota.
¿Cómo se calcula el valor de adquisición?
Tu valor de adquisición no es lo que pagó en su día el fallecido, sino el valor que se declaró en la escritura de herencia y en el Impuesto de Sucesiones, referido a tu porcentaje. A esa cifra puedes sumar la parte proporcional de los gastos e impuestos que asumiste para heredar: notaría, registro, gestoría, el propio Impuesto de Sucesiones y la plusvalía municipal de la herencia.
¿Cómo se calcula el valor de transmisión?
Es el precio que recibes por tu cuota, menos los gastos y tributos inherentes a la venta que pagues tú. Si vendes tu porcentaje por lo mismo que se valoró en la herencia, la ganancia puede ser cero o incluso negativa, y entonces no hay nada que tributar por este concepto.
¿Qué tipo de IRPF se aplica?
La ganancia se integra en la base del ahorro, con tipos que en la actualidad van del 19 % para los primeros 6.000 euros al 28 % para lo que exceda de 300.000 euros, pasando por el 21 %, el 23 % y el 27 % en los tramos intermedios. Si el resultado es una pérdida patrimonial, puede compensarse con otras ganancias en los términos que permite la ley.
¿Qué exenciones se aplican a un proindiviso?
La exención por reinversión en vivienda habitual y la exención para mayores de 65 años exigen que el inmueble haya sido tu vivienda habitual. En una casa heredada que no habitas, algo muy frecuente cuando hay conflicto entre herederos, no se cumple ese requisito y la ganancia tributa con normalidad.
¿Quién paga la plusvalía municipal y cuánto?
El Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana lo paga el vendedor y grava el aumento de valor del suelo desde que heredaste hasta que vendes, en proporción a tu cuota. Cada ayuntamiento fija sus coeficientes y su tipo, y puedes elegir el método de cálculo que te resulte más favorable entre el objetivo y el basado en el incremento real.
Si no ha existido incremento real de valor, el impuesto no se puede exigir, aunque conviene acreditarlo con las escrituras de adquisición y de venta. El plazo habitual de autoliquidación es de treinta días hábiles desde la firma, muy corto en comparación con los seis meses de la transmisión por herencia.
¿Quién paga el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales?
La compra de una cuota indivisa tributa por ITP para el comprador, con un tipo que depende de la comunidad autónoma. Si es una empresa especializada la que adquiere tu porcentaje, es ella quien asume ese coste, igual que los gastos de notaría de la compraventa si así se pacta.
¿Qué tiene que estar en orden antes de vender?
Para transmitir tu cuota sobre una vivienda concreta necesitas haber aceptado la herencia, haber liquidado el Impuesto sobre Sucesiones y tener la escritura de adjudicación, preferiblemente inscrita en el Registro de la Propiedad. Si la herencia todavía no se ha repartido, lo que se puede vender son derechos hereditarios, una operación distinta que explicamos en la guía sobre vender parte de una herencia.
¿Cuáles son los errores fiscales más frecuentes?
- Usar como valor de adquisición el precio de compra original del fallecido en lugar del valor declarado en la herencia.
- Olvidar sumar al valor de adquisición los gastos e impuestos pagados para heredar, que reducen la ganancia.
- Dejar pasar el plazo de treinta días hábiles de la plusvalía municipal y acumular recargos.
- No documentar la ausencia de incremento de valor del suelo cuando el mercado ha caído.
- Pactar de palabra quién paga cada gasto y no reflejarlo en la escritura.
¿Cuánto se paga en total? Un ejemplo con números
La teoría se entiende mejor con un caso concreto. Supongamos que heredaste el 25 % de un piso en 2019, que en el Impuesto de Sucesiones se declaró por 180.000 € y que hoy vendes tu cuota por 52.000 €:
| Concepto | Cálculo | Importe |
|---|---|---|
| Valor de adquisición de tu 25 % | 25 % de 180.000 € más tu parte de gastos e ISD | 46.500 € |
| Valor de transmisión | Precio de venta menos gastos de la operación | 52.000 € |
| Ganancia patrimonial | 52.000 € − 46.500 € | 5.500 € |
| IRPF (tramo del 19 % hasta 6.000 €) | 19 % de 5.500 € | 1.045 € |
| Plusvalía municipal | Según ordenanza y años transcurridos, sobre tu 25 % | 300 € – 1.200 € |
| ITP | Lo paga el comprador | 0 € |
Es decir, de los 52.000 € que cobras te quedan en torno a 49.800 € – 50.700 € una vez liquidados los impuestos. Ojo con un detalle que se olvida siempre: al valor de adquisición puedes sumarle la parte proporcional del Impuesto de Sucesiones que pagaste, los gastos de notaría y registro de la aceptación de herencia y las inversiones de mejora, y eso reduce la ganancia. No son asesoramiento fiscal: cada Comunidad Autónoma y cada ayuntamiento aplican reglas propias y conviene contrastarlo con un asesor.
¿Cómo tributa cada tramo de la base del ahorro?
La ganancia por la venta de tu cuota va a la base del ahorro del IRPF, que es progresiva por tramos. No pagas un tipo único sobre todo el importe:
| Tramo de la ganancia | Tipo aplicable |
|---|---|
| Hasta 6.000 € | 19 % |
| De 6.000 € a 50.000 € | 21 % |
| De 50.000 € a 200.000 € | 23 % |
| De 200.000 € a 300.000 € | 27 % |
| Más de 300.000 € | 30 % |
Un aviso importante sobre el valor de referencia de Catastro: desde 2022 es la base mínima del Impuesto de Sucesiones y del ITP. Si vendes tu cuota muy por debajo de ese valor de referencia, Hacienda puede girar una comprobación al comprador por la diferencia. Que el descuento por indivisión esté justificado por escrito en la escritura evita sustos.
¿Qué plazos tienes para declarar cada impuesto?
| Impuesto | Quién lo paga | Plazo | Dónde se presenta |
|---|---|---|---|
| Impuesto de Sucesiones | El heredero | 6 meses desde el fallecimiento, prorrogables otros 6 | Comunidad Autónoma |
| IRPF por la ganancia | El vendedor de la cuota | En la declaración del año siguiente a la venta | Agencia Tributaria |
| Plusvalía municipal | El vendedor de la cuota | 30 días hábiles desde la escritura | Ayuntamiento |
| ITP | El comprador | 30 días hábiles desde la escritura | Comunidad Autónoma |
Si tu herencia todavía no está liquidada, empieza por ahí: sin el justificante del Impuesto de Sucesiones el Registro no inscribe la adjudicación y sin inscripción la venta de la cuota se complica. Tienes el recorrido completo en cómo desbloquear una herencia y el cálculo del precio en cuánto vale mi parte de una casa heredada.
Preguntas frecuentes sobre los impuestos al vender parte de una vivienda heredada
¿Pago impuestos si vendo mi parte por el mismo valor que se declaró en la herencia?
En ese caso no habría ganancia patrimonial en el IRPF, porque el valor de transmisión coincide con el de adquisición. Aun así deberás revisar la plusvalía municipal, que se calcula sobre el valor del suelo y sigue reglas propias.
¿Quién paga la plusvalía municipal cuando vendo solo mi porcentaje?
La paga el vendedor, es decir tú, y únicamente por la parte proporcional a tu cuota. Los demás copropietarios no tienen que pagar nada por una venta en la que no intervienen.
¿Puedo deducir los gastos de notaría y de la gestoría de la herencia?
Sí, la parte proporcional de esos gastos e impuestos incrementa tu valor de adquisición y por tanto reduce la ganancia patrimonial que declaras en el IRPF. Guarda todas las facturas y justificantes.
¿Y si vendo con pérdidas?
Si el valor de transmisión es inferior al de adquisición se genera una pérdida patrimonial que puede compensarse con otras ganancias del mismo ejercicio y, en su caso, de los cuatro siguientes, con los límites legales.
Sigue leyendo
- Vender parte de una vivienda heredada: guía legal completa
- Vender parte de un inmueble heredado: guía práctica
- Cuánto vale tu parte de una casa heredada
Vende tu cuota sin depender del resto de herederos
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Este artículo tiene carácter informativo y no sustituye el asesoramiento jurídico o fiscal sobre tu caso concreto.
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